Vous souhaitez mettre en location votre logement et vous espérez que tout aille vite, très vite avec le risque de louper d’importantes étapes.
Laissez-nous vous dire que pour une location sereine il y a des étapes et des actions à mettre en place. Vous êtes propriétaires bailleurs? Nous vous expliquons comment gagner en sérénité.
La toute première étape consiste en l’état des lieux de votre appartement:
Pour une mise en location, votre appartement doit répondre aux normes de décence pour l’habitation. Mais pas seulement. Vous souhaitez être tranquille pendant la durée du bail de location? Alors votre appartement doit être en parfait état. Mettez-vous à la place du futur locataire et listez tous les éléments à réparer, changer ou rénover. Il faudra également budgétiser. Un investissement locatif c’est également un engagement de votre part. Pour préserver et valoriser votre patrimoine immobilier il faut l’entretenir.
- Des fissures, des traces au mur, une peinture écaillée? Un coup d’enduit et de peinture s’impose. Du blanc, toujours du blanc. Votre logement gagnera en luminosité.
- Un parquet ancien abîmé, taché? Un coup de ponçage et de vernis donnera du cachet à votre appartement.
- Une cuisine vieillotte, des plaques électriques rouillées, pas de hotte aspirante, un plan de travail très abimé? Une nouvelle cuisine s’impose. Ikea, Leroy Merlin… Vous avez le choix sans pour autant dépenser un gros budget. Les attentes des locataires ont évolué avec la crainte du couvre-feu et du confinement. La cuisine est devenue un point non négociable.
- Une salle d’eau en état d’usage? Pensez systématiquement à refaire les joints. Un vieux rideau de douche? C’est l’occasion d’installer une paroi de douche. La couleur du carrelage est-elle démodée? Une peinture spéciale salle d’eau – carrelage fera l’affaire si vous n’avez pas le budget pour le changer. Un lavabo qui ne ressemble plus à grand-chose? Un meuble sous vasque rendra la pièce d’eau plus moderne.
Une salle d’eau propre et rafraîchie marque des points auprès des candidats locataires.
Vous l’aurez compris, un logement en parfait état fera beaucoup plus d’effet aux candidats locataires. Le locataire se sentira bien chez lui, il se sentira pris en considération et prendra soin de votre appartement. La communication sera alors beaucoup plus fluide entre vous.
Les diagnostics techniques obligatoires:
Pas de mise en location sans les diagnostics suivants:
- Electricité
- Gaz (s’il y a du gaz dans le logement)
- DPE (plomb dans les peintures)
- ERP (état des risques et pollutions)
- Amiante
- Et bien entendu un certificat de surface loi Boutin!
Fixer le loyer et les charges:
- Le loyer:
A Paris vous êtes en zone tendue, les loyers sont plafonnés. Vous pouvez consulter l’encadrement des loyers http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Votre certificat de surface s’avère donc indispensable et utile pour calculer le montant du loyer que vous pourrez appliquer. Votre appartement dispose-t-il d’ une vue sur un monument historique? Vous avez engagé des travaux d’amélioration et non pas juste d’entretien? Il est possible d’appliquer un complément de loyer. Un professionnel de l’immobilier pourra vous conseiller.
- Les charges locatives:
Pour fixer les charges locatives pas d’invention ou d’estimation à la louche. La quote part locative figure sur votre relevé de charges annuel. Il vous suffit de vous le procurer auprès de votre syndic. Vous avez tout en main pour fixer le loyer et les charges.
Réaliser de belles photographies :
Si vous souhaitez réellement louer votre appartement, mettez le en valeur. Donnez envie aux locataires de venir visiter votre appartement. Les photos d’appartement sont très difficiles à réaliser sans l’aide d’un grand angle. Vous pouvez commander des photos auprès d’un professionnel. Choisissez le moment de la journée avec le plus de lumière. Si l’appartement est meublé, aménagez l’espace, essayez de le rendre chaleureux, vivant, utilisez des objets de décoration pour habiller l’espace.
Rédiger une annonce complète :
Toutes les informations essentielles doivent figurer dans l’annonce:
- La zone géographique
- Le type d’immeuble
- L’étage
- Présence d’un ascenseur? D’un gardien?
- La surface de votre appartement, sa configuration, le nombre de pièces, l’exposition, l’état de l’appartement etc…
- S’agit-il d’une location vide ou meublée?
- Le montant du loyer
- Le montant des charges
Organisation des visites:
Libérez du temps pour les visites et bloquez plusieurs créneaux. Une demie journée à raison de 10 visites devrait suffire. Soyez-donc disponibles les heures qui suivent la publication de l’annonce car si vous avez bien fait votre travail vous serez énormément sollicités. Demandez au préalable aux candidats locataires de préparer un dossier complet afin qu’il puisse vous l’adresser si le logement leur plaît.
Sélection du candidat locataire:
Si vous avez mis en place les actions énoncées et suivi chacune des étapes vous aurez plusieures candidatures à étudier avant de sélectionner le locataire. Attention, ne faites pas trop attendre les candidats locataires. Même s’ils ont peut être adoré votre appartement ils en auront visité d’autres. Si leur dossier est solide, les locataires auront d’autres réponses positives et n’attendront pas forcément la vôtre pour signer un bail de location. Vous n’êtes pas le seul à mettre votre appartement en location. Soyez donc réactifs. Pour sélectionner le locataire commencez par présélectionner les dossiers complets. Étudiez la situation professionnelle de chacun, les garants etc… Si vous avez opté pour une GLI (garantie loyer impayé) adressez leur le dossier pour avoir leur accord de garantie au préalable.
Rédaction du bail et de ses annexes + signature:
La rédaction du bail de location n’est pas une mince affaire. Ne vous amusez pas à télécharger un bail de location sur internet. Vous pouvez faire appel à un professionnel ou bien acheter un bail de location auprès de fournisseurs agréés. Attention en remplissant les champs. Idem pour les actes de caution solidaires et les annexes. N’oubliez pas de faire signer l’ensemble des diagnostics techniques au locataire.
Etat des lieux d’entrée:
Ne passez surtout pas à côté de cette ultime étape. Soyez précis et méticuleux sur votre état des lieux, pensez à annexer des photos. Vous pouvez également faire appel à un prestataire équipé d’une tablette. Résultat: un état des lieux précis et lisible! L’état des lieux d’entrée vous sera bien utile autant à vous qu’au locataire au moment de sa sortie.
Pour encore plus de sérénité: confiez la location de votre appartement à un professionnel de l’immobilier!
Vous l’aurez compris, une mise en location n’est pas si simple, elle demande des connaissances précises. Elle peut être extrêmement rapide si vous la confiez à un professionnel de l’immobilier qui maîtrise chacune des étapes et a l’habitude de mettre en place les actions nécessaires pour une mise en location optimale. Le bail de location sera parfaitement bien rédigé. N’oubliez pas qu’un professionnel de l’immobilier a des connaissances juridiques. En déléguant la location de votre logement vous gagnerez en temps et en sérénité.
